Аренда коммерческой недвижимости

Избранная форма ведения бизнеса во многом определяет отношение предпринимателя к вопросу аренды коммерческой недвижимости. В данном случае можно говорить о двух основных вариантах организации бизнеса.

• При первом, недвижимость не рассматривается в качестве ключевого актива для ведения бизнеса. К данной категории можно отнести, например, интернет-магазины. Поскольку клиенты в данный магазин приходят через виртуальное пространство, фактическое место расположение данного магазина им не важно. Для указанной категории стабильность «виртуального офиса» гораздо важнее стабильности офиса реально.

• При втором варианте, недвижимость используется в качестве ключевого актива для ведения бизнеса. Это, в первую очередь, розничные торговые предприятия (именно от того, насколько удачно расположена торговая точка, во многом будет зависеть приток клиентуры). Кроме того, к данной категории можно отнести крупные производственные предприятия (любой производственник заинтересован в стабильности производственной базы, так как её незапланированное перемещение потребует значительных затрат, вызовет остановку выпуска продукции, потребует «перезагрузки» системы снабжения и организации производства).

Если в первом случае, предприниматель может позволить себе вольготное отношение к вопросу аренды недвижимости, то во втором случае, подобное отношение к данному вопросу может закончиться плачевно для всего бизнеса.

Итак, на какие моменты следует обратить внимание при заключении договора аренды коммерческой недвижимости.

Правило первое: «Доверяй, но проверяй».

Если вы арендуете торговую точку в крупном торговом центре, вероятность попасться в руки мошенников не велика. Однако, в других случаях юридическую «чистоту» арендуемого имущества следует проверить досконально. Не стоит бояться показаться излишне осторожным: вы платите свои деньги и имеет полное право знать, за что их платите.

Как можно проверить юридическую «чистоту» помещения? Сразу оговорюсь, к сожалению, полностью исключить возможность мошенничества со стороны арендодателя, невозможно. Особенно, если вы собираетесь брать помещение в субаренду (т. е. арендовать помещение не у собственника, а у лица, владеющего помещением на основании договора аренды). Однако, предлагаемые способы позволят существенно снизить риски подобного развития событий.

Потребуйте от арендодателя документы, подтверждающие его права на недвижимость. Таким документом является свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Крайне желательно, чтобы для ознакомления Вам был представлен оригинал документа, а не его копия (пусть даже нотариально-заверенная). С данного свидетельства необходимо будет получить копию (заверенную нотариусом или собственником помещения).

Полагаться на одно свидетельство неразумно, т.к. оно может содержать неактуальные сведения. По этой причине, мы воспользуемся любимой заповедью профессиональных разведчиков: проверяй информацию из нескольких источников. Рассмотрим на примере РФ. Вторым источником информации для нас станет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок и с ним (далее – «ЕГРП»). Ведет ЕГРП уполномоченный государственный орган – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (он же – Росреестр). Обратившись в территориальную приёмную Росрееста, вы можете получить выписку из ЕГРП в отношении интересующего объекта недвижимости. Сроки изготовления выписки составляют 10 рабочих дней с момента обращения (для нетерпеливых – вбиваете поисковую строку Яндекса запрос: «выписка из ЕГРП срочно»). В полученной выписке будет указан владелец помещения, а также указаны различные ограничения на право собственности (если они есть).

Убедившись в том, что имущество действительно принадлежит арендодателю и на данное имущество не наложено никаких ограничений, переходим к следующему этапу проверки. В этом поможет картотека судебных дел, расположенная на сайте Арбитражного суда. Данная картотека является ценным источником информации: из неё мы узнаем о наличии или отсутствии судебного спора в отношении указанного помещения, узнаем о наличии этих споров в прошлом и их причинах. Это позволит составить определённый «портрет» будущего арендодателя.

Ну и последнее: не поленитесь пообщаться с людьми. Охранники, будущие «соседи», работники обслуживающих и эксплуатирующих организаций могут рассказать много интересного.

Правило второе: «Пусть контора пишет».

Если бы вы знали, насколько часто приходится слышать из уст клиента фразу: «Мы арендовали помещение и устно договорились о том что …». Зачастую, идя на поводу, например, у желания сэкономить на уплате налогов, стороны оговаривают ряд вопросов будущего взаимодействия устно, т. е. не отражают их в тексте договора. Конечно, жизнь диктует свои условия, и иногда у сторон попросту нет иного выхода (например, в условиях тотального дефицита денежных средств) из этой ситуации. Однако в таком случае Вы должны четко понимать следующее:

— если Вы не включили какое-либо условие в договор, считайте, что его попросту НЕТ;

— позиция 8 из 10 человек обещавших вам что-либо, под воздействием внешних факторов изменится;

— попытка призвать таких людей к совести будет совершенно безрезультатной.

Поверьте, что данные выводы основаны на реальном опыте жизни. Не обманывайте себя надеждой, что с Вами такого не произойдет, мол: «Уж я то в людях разбираюсь – мой арендодатель такой порядочный человек! ». Если суды каждой страны завалены делами о судебных спорах за квартиры между РОДСТВЕННИКАМИ, то не стоит питать иллюзий, о надёжности «честного купеческого» совершено чужого для вас человека. Договор для этого и придумали, в нём люди договариваются о своих взаимоотношениях.

Что касается практического аспекта подписания договора.

Помните, что договор должен быть подписан надлежащим лицом.

В случае если арендодатель физическое лицо, договор может быть подписан:

— им самим;

— представителем по нотариально-удостоверенной доверенности.

В случае если арендодатель юридическое лицо, договор может подписать:

— руководитель (генеральный директор и директор);

— представитель по доверенности. Доверенность должны быть оформлена в соответствии с требованиями Гражданского кодекса. При подписании требуйте предъявление оригинала доверенности и забирайте себе надлежащим образом заверенную копию. Помните, что подписание договора аренды без доверенности различными «менеджерами по развитию», «коммерческими директорами» и даже учредителем (если он не является генеральным директором общества) влечет недействительность данного договора.

К сожалению, формат статьи не позволяет коснуться аспекта проверки полномочий руководителя, поскольку это весьма объёмный вопрос. Единственно, что можно в данном случае посоветовать – это как минимум изучить выписку из ЕГРЮЛ, а по-хорошему: оставить это на откуп специалистам.

Правило третье: «Помни о прокуроре».

Причём здесь, собственно говоря, прокурор и почему о нем надо помнить? Если вы арендуете помещение для размещения в нём, предположим торговой точки, то должны понимать, что от момента открытия магазина, до того момента, как он начнёт приносить прибыль, пройдёт весьма значительный отрезок времени. Основная причина – это формирование клиентской базы. Для того, чтобы привлечь максимальное количество клиентов, предположим в магазин одежды, помимо хорошего ассортимента и привлекательных цен, магазин также должен обладать другими привлекательными чертами: хороший интерьер, удобное месторасположение, парковка и т. д. Для того чтобы привлечь покупателей, вы будете давать рекламу, в которой будет указан адрес магазина.

Все вышеперечисленное требует значительного финансового вложения. Абсолютное большинство всех арендодателей в настоящее время сдают помещения в аренду сроком не больше 11 месяцев. А ведь 11 месяцев — в идеале это тот срок, когда магазин только начнёт себя окупать. А теперь представьте себе ситуацию, когда арендодатель по истечении 11 месяцев хочет «помахать вам ручкой» (не важно почему: хочет перехватить раскрученное место, сдать его другому или продать помещение). Расписывать последствия ситуации не буду – и так всё понятно. Вот тут и надо вспомнить о прокуроре. Чем занимается прокурор в суде? Правильно: просит дать максимальный срок. Так и в этом случае, если вы предполагаете вложение значительных денежных средств в арендуемое недвижимое имущество (ремонт, реклама и т. д.), вы попросту не можете позволить себе брать это помещение в аренду на короткий срок. Иначе из заработка денег это может превратиться в замкнутый круг: аренда магазина, раскрутка магазина, аренда нового магазина, раскрутка магазина и т.д.

В таком случае вывод прост: право долгосрочной аренды вам жизненно необходимо и за него стоит бороться.

Естественно из этого правила есть исключения: например, аренда помещения в «сверхпроходном» месте, где вложенные деньги начнут окупаться за полгода работы. Также категорически отказаться от длительного договора аренды могут крупные торговые центры.

Кроме того, долгосрочная аренда коммерческой недвижимости имеет и другие плюсы. Обладатель долгосрочного права аренды имеет больше возможностей защитить данное право. Представьте себе ситуацию: вы увели из «под носа» конкурента выгодную торговую точку, заключив с арендодателем договор аренды помещения сроком на 11 месяцев. Спустя два месяца, ваш конкурент, найдя «ключик с сердцу» арендодателя, вступает с ним в сговор с целью вашего выселения, и в одно «прекрасное утро» вас попросту не пропускают в арендованное помещение. Если вы не намерены так просто сдаваться, естественным шагом будет обращение в суд с иском о принуждении арендодателя к исполнению условий договора. Для профессионального юриста затянуть судебное дело на год, практически не составляет никого труда. Как результат: вы получает на руки решение суда в Вашу пользу, но исполнить его нельзя – срок действия договора уже истёк. Всё. Ваша торговая точка досталась конкуренту. Согласитесь, дело приняло бы совсем другой оборот, если бы договор был бы заключен, например, на три года.

За два года аренды в выгодном месте есть смысл бороться.

Правило четвёртое: «Помни о будущем».

Всем нам известно, что каким бы отдалённым не казалось нам будущее, оно неизбежно. Так и в случае с бизнесом: арендовал магазин на два года, оглянуться не успел, а они уже пролетели. В перспективе очередная нервотрёпка, связанная с продлением договора аренды. Чтобы сделать этот момент менее «болезненным», следует изначально, при заключении договора, озаботиться включением в него условий:

— О преимущественном праве аренды. Данное условие не позволит арендодателю сдать помещение другому лицу в обход Вас.

— О порядке определения размера арендной платы. Довольно частая ситуация: арендовал человек магазин, дело идёт – хороший поток клиентов, неплохая выручка. Когда подходит время продления договора аренды, арендодатель начинает «выкручивать руки» арендатору, многократно поднимая арендную плату («Всё равно никуда не денется, уж мы то знаем, что он деньги лопатой гребёт»). Предупредить такой «шантаж» со стороны арендодателя можно включив в договор аренды условие о предельном размере увеличения арендной платы при пролонгации договора. Причём, как правило, арендодатели достаточно охотно соглашаются на включение такого условия в договор. Объяснить это можно чисто психологическим аспектом: на момент заключения договора, арендодатель заинтересован в скорейшем получении от арендатора денег и более охотно идёт на различные уступки.

Идеи об увеличении платы у него возникают, как правило, позже, когда он видит результаты деятельности арендатора. Если такие результаты являются успешными, арендодателю начинают приходить мысли о несоразмерности арендной платы получаемой прибыли. Как говорится: «аппетит приходит во время еды». Так вот, о пользе «лечебного голодания» арендодателя, Вам следует позаботиться заранее.

Правило пятое: «Знаю, за что плачу».

Надо признать, что огромное количество проблем в нашей жизни возникает из-за недосказанности. Как это бывает: договорились два человека пользоваться одним предметом, например, автомобилем. На следующий день оба встретились возле машины в уверенности, что сегодня именно их очередь кататься. Как результат: конфликт (ведь в отсутствии оговоренных условий каждый считает себя правым). Таким образом, одна неопределённая мелочь делает бессмысленным весь общий замысел.

А в финансовых вопросах, как говорится, вообще мелочей нет. Поэтому в договоре аренды который вы будете заключать, должны быть детально и понятно отображены все размеры и механизмы платежей. На практике, достаточно часто стороны, достигнув соглашения о размере арендной платы, забывают о таком немаловажном аспекте, как коммунальные расходы.

При этом арендатор уверен, что их стоимость входит в стоимость арендной платы, а арендодатель уверен, что они должны оплачиваться отдельно. Также зачастую возникают проблемы из-за неточного указания объёма таких расходов, подлежащих оплате арендатором. Например, включая в договор пункт, предусматривающий оплату арендатором коммунально-эксплуатационных услуг, арендодатель уверен, что оплате также подлежат услуги по охране сдаваемого в аренду имущества и аварийные работы, а у арендатора такой уверенности соответственно нет. Из этого вывод: если стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг не включена в арендную плату, чётко прописывайте объём оплачиваемых услуг и размер их оплаты. Это позволит в будущем избежать ненужных конфликтов.

Правило шестое: «Слово и трёх букв».

Принимать и сдавать помещение нужно по АКТу сдачи-приёмки помещения. Не нужно формально подходить к этому вопросу: в последующем такое отношение может для Вас «выйти боком». Претензии арендодателя к качественному состоянию возвращаемого имущества – очень часто встречающаяся в судебной практике категория споров. При этом данные споры могут принимать достаточно комичные обороты. Избежать таких претензий, если они не обоснованы, поможет грамотно составленный акт приёмки-передачи помещений. В нем вы можете детально отразить качественное состояние принимаемого помещения. Достаточно частым является вопрос о возможной фотофиксации технического состояния помещения при его сдаче-приёмке. Полагаю, что такая мера будет не лишней. Полученные фотоматериалы в виде фототаблицы, подписанной обеими сторонами, можно приобщить в качестве приложения к акту сдачи-приёмки помещений.

Помните, что сдавать помещения надо также по акту приёмки-передачи. В случае, если арендодатель не явился на процедуру приёмки-сдачи помещений по истечению срока действия договора, не стоит «оставлять ключи под ковриком». В таком случае незамедлительно в адрес арендодателя необходимо направить телеграмму или заказное письмо с уведомлением о вручении с просьбой явиться для приёмки-сдачи помещения. Вполне возможно, что такое поведение со стороны арендодателя является умышленным. Отсутствие акта сдачи помещения, может дать ему основание в суде утверждать, что в назначенный срок вы не освободили арендованное имущество, и как следствие, должны заплатить за его использование.

Правило седьмое: «Один в поле не воин».

Помните, что освещённые в данной статье проблемы – это лишь вершина айсберга проблем, поджидающих потенциального арендатора. По вопросу аренды написано множество литературы, большими учёными защищены кандидатские и докторские диссертации.

При заключении договора аренды, если вы всерьёз озабочены вопросом стабильности собственного бизнеса, не стоит пренебрегать услугами специалиста. Если вы не уверены в собственных силах, лезть в дебри законодательства будет неразумно. Всё равно без наличия специального образования (а юрист учится всю жизнь), вы не сможете учесть всех возможных аспектов.

Поверьте, те деньги, которые вы потратите на услуги специалиста, в результате позволят сохранить ваше дело и здоровье.